一、多地樓市調控政策“各種放松”

最新的報道是有關浙江象山的，媒體調查稱象山實際上在操作層面限購令已經取消了，但是當地有關部門否認取消了限購政策。并表示已經開始對房產機構進行了檢查，并稱二手房產中介只是為了招攬生意而做出相關承諾。

實際情況如何仍在爭論過程中，但不可否認的是，最近一段時間不少地方開始“蠢蠢欲動”，對樓市調控政策進行各種形式的試探性放松。其中有的迅速被叫停，有的則仍以各種名義堅持。

北京中原市場研究部統計，自去年下半年以來，包括北京、上海、杭州、重慶等17個城市出臺了不同的微調政策，內容涉及限購門檻、普通住宅標準、放寬公積金、稅費優惠及購房補貼等。

二、地方頻頻出手因為“奶牛病了”

楊紅旭認為，全國各地接連出現各種形式的地產調控政策放松“嘗試”的根源，可能還是因為地方政府暫時還離不開房地產，迫切的希望市場企穩、復蘇。

地方政府對于房地產業的依賴，主要體現在兩個方面。一方面，是對地區經濟的拉動作用，拉動作用又可細分為兩點：一是行業本身的作用，當前全國房地產業增加值占GDP的比重平均超過5%，部分地區超過10%，房地產開發投資占固定資產投資比重為20%左右；二是房地產業關聯度大，涉及50多個行業，可謂牽一發而動全身。

另一方面，房地產收入是地方收入的主干。同樣體現在兩點。第一，房地產稅收。近日，國家財政部公布了2011年度財政收入情況。2011年全國稅收總收入完成89720億元，同比增長22.6%，與上年增速基本持平。分季度來看稅收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走勢，各個季度增速分別為32.4%、27.2%和22.6%和6.8%。其中房地產相關的稅種增速明顯回落，房地產營業稅和契稅同比分別增長14.9%和12.1%，比上年增速分別回落17.5和30個百分點。

第二，還是土地出讓金。按財政部口徑，2010年全國國有土地出讓金收入為28198億元。當前，土地出讓金并未列入財政預算，而是列入政府性基金，而且屬于地方政府性基金。2010年全國地方政府性基金本級收入33609億元，也即土地出讓金所占比重高達84%，占全國政府性基金收入（36785億元）的77%。由此可見，地方政府對于土地出讓金的依賴度有多高。

三、部分地區“剛需”又現

與此同時，各地政策頻現微調，業內人士認為，壓抑許久的“剛需”再次釋放也是誘因之一。

記者走訪石家莊市場發現，位于南二環某樓盤近來到訪量和銷量確有小幅上升，售樓員告訴記者，前來咨詢項目的多為年輕夫妻，大部分考慮購買婚房。而為了把握住這部分人群，他們也特別推出了一個“浪漫婚房計劃”，推出數套特價房。

石家莊資深地產分析人士趙猛介紹說，進入2月份，特別是正月十五之后，石家莊樓市確實迎來了一波回暖行情，多個樓盤的到訪量、成交量均出現明顯上升。這波回暖行情的特點是：低單價、小戶型項目受到購房者熱捧。特別是二環附近的一些單價在5000元左右的項目，如南二環外某現房項目，每日成交3-5套小戶型；北二環某項目，正月十五后累計銷售超過50套。而與之相對應的是，大戶型的去庫存化仍比較緩慢，庫存嚴重。

趙猛認為，石家莊樓市之所以出現回暖，一是前期壓抑的自住性需求的一波集中釋放，二是針對自住需求的調控政策微調，首套房貸利率回歸基準；三是目前石家莊房價比較穩定，不少樓盤都在打折促銷。

但他同時認為，在政策沒有明顯松動的形勢下，預計這波自住需求引發的回暖難以持續。開發商仍需理性面對，小陽春后可能還是寒冬。

根據石家莊市房地產業協會有關數據測算，2011年石家莊新增商品住房庫存114萬平方米。數據顯示，2011年石家莊市商品住房上市面積442萬平方米，同比增長7.4%；成交面積為328萬平方米，同比下降22.5%。來自世聯地產全國重點監控的40個城市潛在供應壓力測試顯示，石家莊2011年潛在供應量增速居首。石家莊樓市累積可售面積預計在400萬平方米以上。

不過趙猛提醒說，這對今年開發商的銷售思路應該有所借鑒，特別是調控政策的“差異化”下步可能更明顯，包括首套房貸利率下調、稅費優惠等。自去年下半年開始，一些先知先覺的開發商已經開始調整規劃，增加中小戶型的配比；還有一些項目調整推盤策略，率先推出小戶型，還有一些項目大幅調低開盤預期價格。2012年，樓市兩極分化將更明顯，具有品牌優勢、賣點鮮明、高性價比的樓盤將脫穎而出。

四、調控未到松綁時

業內人士分析，作為打擊投資投機性需求最為有效的措施之一，限購政策短期內難以放松，北上廣深等一線城市更是如此。

住建部政策研究中心主任秦虹認為，去年中國房價改變了單一上漲的格局，開始逐步回歸合理水平。今年房地產投資增速將會下降，行業調整仍將繼續，目前仍看不到限購政策退出的合適時機。秦虹表示，房地產宏觀調控政策的方向是控制投資投機性需求，保護真正的居住性需求。目前市場正在向著調控預期的方向變化，而政策的關鍵就是要鞏固調控成果。

鏈家地產市場研究部馮聯聯認為，部分城市樓市政策微調被誤讀，很可能會加大市場對于調控松綁的預期，對房企降價產生不利的影響。

北京中原地產研究總監張大偉認為，房價拐點出現的跡象已經相當明顯，預期在6至12個月內房價還有可能出現10%至20%的下調，尤其是一線城市的房價下跌趨勢將更顯著，2012年全國樓市成交量可能延續2011年第四季度的趨勢出現下調。

據中原地產統計資料：部分城市樓市調控放松“嘗試”

馬鞍山 2011-8月

稅費優惠

　　常 州 2011-9月
    公積金放寬

　　佛 山 2011-10月
    放松限購條件（被叫停）

　　南 京 2011-10月
    公積金放寬

　　杭 州 2011-12月
    購房補貼

　　成 都 2011年11月
    放松資格審核（被叫停）

　　吉林市 2011-11月
    公積金放寬等

　　長 春 2011-11月
    購房落戶

　　北 京 2011-11月
    住宅標準

　　重 慶 2011-11月
    購房補貼

　　武 漢 2011-12月
    稅費優惠

　　合 肥 2011-12月
    公積金放寬

　　中 山 2012年1月
    調整住房限價

　　從 化 2012年2月
    購房入戶

　　天 津 2012年2月
    調整普通住宅標準

　　蕪 湖 2012年2月
    購房補貼（被叫停）

　　上 海 2012年2月
    普通住宅標準

　　二套房政策新解釋

　　象 山 2012年2月

　　限購放松（官方否認）


中國墻布網(中國無縫墻布網)——壁布|無縫壁布|墻紙行業資深門戶網站